Новая квартира с дефектами: сколько времени у застройщика для устранения недостатков?

[Zvezda]

456543.jpg (164.52 КБ) 159 просмотров

Новая квартира с дефектами: сколько времени у застройщика для устранения недостатков?

Низкий уровень отделочных работ, неровные стены, не соответствующие нормам электропроводка, вентиляция, канализация — все это представляет опасность для жизни, здоровья новоселов, снижает комфортность жилья. Что делать, если квартира в новом доме у застройщика принята? Как требовать ликвидации дефектов?

К чему приводит отсутствие лимита

Федеральный закон №214 регламентирует основные вопросы, связанные с участием в долевом строительстве. Он является точкой отсчета в судебных делах по данному направлению. Проблема в другом: жестких временных ограничений, согласно законодательству, не существует. Сроки названы «разумными», но практика показывает: отсутствие точного юридического определения, конкретной формулировки — распространенные поводы для злоупотреблений строителей. С другой стороны: новоселы, чьи права нарушены, могут воспользоваться законодательными противоречиями и защитить свои интересы в досудебном или судебном порядке. В таком случае первый шаг: квалифицированное выявление строительных дефектов, оперативная подготовка документов для претензионного либо искового заявления.

«Предусмотрительность и осторожность одинаково важны»

Многие покупатели жилья в новостройках принимают меры, чтобы обезопасить себя от мошенников, в том числе с помощью договоров купли-продажи.
Проблему избавления от возможных дефектов надо обсуждать участникам сделки до (а не после) подписания документов.

В договоре о передаче права собственности от продавца к покупателю необходимо указать:

• ограничения по срокам исправления недостатков;

• перечень строительных дефектов, временной лимит на ликвидацию недочетов;

• штрафные санкции, если подрядчик нарушит обязательства.

Когда такие пункты не предусмотрены и строительная фирма, компания, предприятие или организация отказывается признавать вину, собственнику недвижимости остается единственный выход: обращаться в суд.

О «разумных» сроках и порядке

Универсальной формулы расчета сроков для исправления строительных дефектов не существует.

В юридической практике применяют 3 схемы:

• В случае судебного иска обращаются к законодательным актам по защите потребительских прав (по соответствующему Федеральному закону временной лимит не превысит 45 дней).

• На основании договора купли-продажи отсчитывают время с момента, как застройщик получил письменную претензию.

• Определяют срок для исправления строительных недочетов, ориентируясь на действие гарантийных обязательств. Минимальные нормативы последних для инженерных коммуникаций составляют 3 года, для монтажных работ — 5 лет.

Наличие гарантии предусматривает расчет сроков автоматически по следующей схеме. Как только акт приема-передачи вступил в силу, подрядчик несет полную ответственность за дефекты. Если они были выявлены и после перехода объекта недвижимости в собственность нового владельца, это не дает права строителям отказаться устранять недочеты — пока действуют такие обязательства.

Внимательно перечитайте каждый пункт

Предшествующая приемке объекта недвижимости процедура осмотра — не формальность! Своевременно выявленные недоработки способны предотвратить крупные неприятности.

Как правильно действовать покупателю:

• Найти в договоре раздел, где подробно перечислено, в каком состоянии должны быть плиты, перекрытия, другие строительные конструкции квартиры, сверить с тем, что есть в наличии.

• Тщательно проверить результаты отделочных работ, качество материалов.

• Особое внимание уделить состоянию инженерных коммуникаций, сантехнического оборудования.

Когда строительные, отделочные работы выполнены на должном уровне, все указанные в договоре системы полноценно функционируют. Правильно, когда проверяющий письменно делает соответствующие пометки, не ограничиваясь устными замечаниями в адрес строителей. Для претензий существует бланк, куда вносят информацию о выявленных недочетах. Если такого не окажется на момент проверки, достаточно на отдельном листе составить перечень всех недоработок.

Право на отказ

Специалисты рекомендуют не ограничиваться во время этого процесса письменной записью информации — фотографии, видеосъемка помогут подтвердить, доказать наличие нарушений договора со стороны строителей.

По закону дольщик имеет право не подписать акт, если:

• Подрядчик выполнил часть договорных обязательств.

• Объект недвижимости не соответствует проектным документам, другим критериям.

• В квартире нарушены строительные, санитарные, технические, пожарные нормы.

• Есть проблемы с функционированием инженерных коммуникаций, коммунальных систем.

В таких случаях подрядчик обязан устранить дефекты или возместить пострадавшей стороне расходы на их ликвидацию либо коррективы.

Что советуют юристы?

Дольщику необходимо действовать четко, последовательно, не доверяя устным обещаниям.

Юристы советуют покупателям недвижимости в новостройках:

• Составлять четкий список недочетов, чтобы потом по пунктам проверить качество ликвидации недоработок.

• Обязательно официально зарегистрировать свое претензионное письмо, обращение к подрядчику. Нет возможности посетить офис фирмы, компании, предприятия или организации, передать документ и получить на руки завизированную его копию? Отправляйте заказное письмо с уведомлением! Чем раньше направите претензии застройщику, тем больше шансов доказать правоту.

• При оформлении письменного соглашения по поводу недочетов указать конкретные сроки ремонтных, демонтажных либо монтажных работ, чья длительность не должна превышать 3 месяцев.

Сделка с недвижимостью без подписанного акта приема-передачи недействительна. Чтобы не оказаться владельцем квартиры со строительными дефектами, подписывать документ до ликвидации обнаруженных нарушений не имеет смысла.

Зачем спешить с письмом?

С момента новоселья может пройти значительный срок до обнаружения «сюрпризов от застройщика».

Важно знать, что закон будет на стороне строителей:

Если акт приема-передачи был подписан без замечаний.
Качество жилья ухудшилось из-за естественного износа материалов.
Собственник квартиры нарушал правила эксплуатации помещений, не позаботился об обслуживании коммуникаций.
Самостоятельный ремонт в комнатах — веская причина отказа в компенсации новоселу. Это касается реконструкции, перепланировки объекта недвижимости и весьма незначительных отделочных работ.

Что учесть?

Недобросовестные застройщики нередко придерживаются схем «фирм-однодневок». Последние существуют как юридическое лицо пока идет возведение здания. Объект сдают и фирму, компанию, предприятие, организацию объявляют банкротом. В результате: владельцам квартир не к кому предъявлять претензии. Одновременно ФЗ № 214 не ограничивает права дольщиков. Главное: знать, как ими распорядиться. Каждый покупатель недвижимости в новостройке может самостоятельно выбирать, как строители ему возместят убыток. Если застройщик не ликвидирует полностью или частично нарушения, указанная в договоре цена квартиры уменьшается на сумму нанесенного ущерба. В ситуации, когда дольщик потратил средства и за свой счет убрал дефекты, закон вновь будет на стороне пострадавшего.

Почему суды снижают размер неустойки?

Что делать, когда сроки прошли и застройщик игнорирует жалобы? Только обращаться в судебные органы. Те, если найдут доводы пострадавшего вескими, взыщут с нарушителя компенсацию в пользу первого и неустойку в размере 1% от стоимости квартиры. Но возникает подводный камень: в России кадастровая и рыночная стоимость недвижимости существенно отличаются. Суд, сопоставив все данные, имеет право снизить стоимость жилья, что напрямую отразится на сумме неустойки.

Как повысить шансы?

Если застройщик игнорирует условия договора, велика вероятность: покупатель недвижимости не справится с проблемой. Оптимальный ход в таком случае — обратиться в специальную лицензированную экспертную службу, чьи специалисты совместно с представителями второй стороны выполнят осмотр спорного объекта, зафиксируют документально результаты процедуры. В таких случаях вероятность решить проблему в пользу пострадавшего значительно выше.

Покупатели квартир в новостройках совершают 5 типичных ошибок:

Пытаются отстоять свои права после завершения гарантийного срока, что снижает шансы доказать факт нарушений.
Избегают в иске конкретного перечня недостатков, ограничиваясь общими формулировками.
Не предъявляют в судебные органы чеки, другие документы, подтверждающие затраты на ликвидацию недоработок.
Неверно определяют сумму неустойки — она рассчитывается либо от договорной цены за квартиру (когда нарушены сроки передачи недвижимости владельцу), либо от размера средств, потраченных пострадавшей стороной на ремонт.
В исковом заявлении и претензионном письме указывают разные требования к застройщику.
Все это может быть использовано строителями в свою пользу.

Суд или досудебное урегулирование?

Государство имеет право защитить права дольщика не со всех случаях. Истцу предстоит документально доказать: недвижимость в его собственность передана несвоевременно, с дефектами, нарушением сроков, отведенных на исправление последних. Только тогда возможно заставить виновную сторону компенсировать моральный вред, вернуть пострадавшему потраченные средства на услуги профессиональных оценщиков и половину суммы на судебные издержки. Когда по решению суда предстоят ремонтные работы, вероятность повторного иска остается. Возможно ли свести риски к минимуму? Только путем кропотливого сбора документов, доказательств и досудебного урегулирования вопроса. Крупные подрядчики нередко идут навстречу дольщикам без судебных исков, которые негативно влияют на прибыль и деловую репутацию. Такие застройщики способны исправить строительные дефекты. Для решения вопроса им, возможно, потребуется более 2-3 месяцев, но это будет максимально эффективное решение проблемы.